No Partners No Problems?

Report 1 Downloads 23 Views
Making it in Real Estate: 

No Partners  No Problems? John McNellis Los Angeles October 2017

McNellis YouTube Videos: •Starting Your Own Development  Company •Exploring Real Estate’s Hardest  Decision: Sell vs. Hold  •Buying it Right

“The best damn book on  development I’ve ever  read.” Preston Butcher, real estate legend

Operating Partners,  Financial Partners & the NTM

Operating Partners

Lighthouse keepers do it  by themselves Developers can’t…or shouldn’t. 

Time leverages better than  money The moment you can afford outside  help, hire it.   

Rent as long as you can

Employees vs. Partners Key employees are more  expensive if you fail (or just get  by), but far cheaper if you truly  succeed.  

Our Approach?  There’s more to life than money Partners for 34 years

Financial Partners

Everyone starts with  a  financial partner Do you break away?  

The benefits of long‐term  financial partners Deal Flow Prestige Risk management

$10 Million Project $4 million equity/$6 million debt  Financial Partner: 90% of equity: $3.6M 7% preferred return +  65% of profits

Developer: 10% of equity:   $400K Fees:  ($180K) Net equity: $220K Completion guaranty 35% of profits

$10 Million Project sells for $13 million Financial Partner: $1.95 million

Developer: $1.05 million + $180K fees Total:  $1.185 million

Developer has $4 Million Does she do her own deal or 10 with  financial partner?

$10 Million Project No financial partner No Financial Partner:

Developer: 100% of equity:   $4M No Fees  Sell for $13M Net $3.5M* *(lower carrying costs)

Ten $10 Million Projects with financial partner Financial Partner: 10 projects x $1.95M $19.5 million profit  

Developer: $1.185M on each project X 10 Total Profit:  $11.85M

$4 Million invested with/without  financial partners With Partner: (10 deals)

Without Partner: (1 deal)

$11.85 million

$3.5 million 

No brainer?  Maybe not Great deals are hard to find. Highly unlikely to average $3M profit. Pushing deal quotas intensifies risk. 10X the work = serious overhead & reduced profit share.

Partnership Conflicts Good faith differences of opinion. Change of long‐term strategy. Unanticipated events.  

“Even the best partners  can kill you”

Our Approach?  Controlling our own destiny

A north star The “NTM”

The “Net to Me”

Q & A

Recommend Documents