tax tips for home buyers

 

       

TAX IMPLICATIONS OF OWNING A HOME    

Deductible Items related to primary residence purchase 1) Mortgage Interest Paid (Primary Loan, Equity Line) 2) Property Taxes Paid 3) Loan Fees (Loan Origination Fees, Points, Loan Discount Fees) * Items are deductible in year paid 4) "Homeowner's Exclusion" of gain on sale of principal residence ($250k Single, $500k MFJ)  

 

Non‐Deductible Items related to home purchase 1) Mortgage Principal Payments  2) Homeowner's/Condo Fees, Special Assessments by Homeowner's organization 3) Homeowner's Insurance Premiums 4) Mortgage Insurance Premiums (No deduction if income > $110k MFJ, $55k Single)

 

   

Options for funding the downpayment 1) Withdraw $10,000 penalty free from traditional IRA/401k if no home owned past 2 yrs. 2) Gift from relatives, annual gifting exclusion $14,000 per individual in 2013) 3) Family member loan, be sure to use Federal AFR rate for month loan finalized for valid, enforceable contract. (3.32% for November 2013)    

 

 

 

Purchase of Residential Rental Property 1) Items deductible for rental property which are not deductible for principal residence:      Depreciation, HOA Fees & assessments, Insurance Premiums, Repairs, Landscaping 2) Eligible to deduct up to $25,000 in rental losses against ordinary income (wages)  

   

Tax Credits/Reductions related to home ownership Federal 1) First‐Time Homebuyer Credit (Expired 9/30/10)     * 8,000 Federal tax credit in year of acquisition 2) Residential Energy Property Credit (Expires 12/31/13)     * 10% cost of qualified energy efficient improvements, max $500 3) Residential Energy Efficient Property Credit (Expires 12/31/16)     * 30% cost of qualifying property (solar power), no max cap

California 1) First‐Time/New‐Home Homebuyer Credit (Expired 8/15/11)     * Lesser of 5% of purchase price or $10,000

County 1) Homeowner's Exemption (No Expiration Date only available on primary residence)     * Reduction of taxable base of property by $7,000 

 

 

Example ‐ Tax Effect of Home Ownership Assumptions 1) Single taxpayer with $75,000 annual salary 2) Purchases $500,000 primary residence, 20% down, $400,000 loan @ 4.5% Without Home

With Home

Income

75,000

75,000

Itemized Deductions   Mortgage Interest   Property Taxes   State Income Taxes Withheld

0 0 (3,750)

(16,000) (5,000) (3,750)

Higher of Standard Deduction or Itemized Deductions Itemized Deductions

(3,750)

(24,750)

Standard Deduction

(6,200)

N/A

Personal Exemption

(3,950)

(3,950)

Total Deductions

(10,150)

(28,700)

Taxable Income

64,850

46,300

Tax ‐ Fed

12,000

6,500

Tax ‐ CA

3,600

1,900

Total Tax Liability

15,600

8,400